小產(chǎn)權(quán)房清理大幕將啟 占全國住房面積或超四成
更新時間：2012-4-7 9:42:18 來源：中國經(jīng)營報 杜麗娟
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飽受爭議的小產(chǎn)權(quán)房試點清理或?qū)⑾崎_大幕。
國土部日前召開發(fā)布會稱，今年將選擇“小產(chǎn)權(quán)房”問題相對突出的城市，開展試點清理，根據(jù)國土部初步的清理思路，將采取分類、分步驟推進。其中，侵占耕地等違法違規(guī)、尚未銷售以及新建、續(xù)建的小產(chǎn)權(quán)房，有望列入清理范圍。
在全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會理事陳寶存看來，此舉并不能解決市場上小產(chǎn)權(quán)房的種種弊端，讓其補交土地出讓金，逐漸向保障房靠攏或許將是其身份“合法化”的一條出路。然而，對于建筑標準和保障房完全不同的小產(chǎn)權(quán)房建筑模式，其“轉(zhuǎn)正”之路又絕非補交出讓金那么簡單。
價格優(yōu)勢
國土部門不完全的統(tǒng)計，截至2007年上半年，全國小產(chǎn)權(quán)房面積已經(jīng)達到66億平方米，近年來小產(chǎn)權(quán)房存量逐年增加。
“盡管沒有統(tǒng)一的數(shù)據(jù)，目前北京地區(qū)的小產(chǎn)權(quán)房面積已經(jīng)占所有住房面積的20%，而且從全國來看，北京和其他城市的小產(chǎn)權(quán)房并無很大的區(qū)別，粗略預(yù)算，目前小產(chǎn)權(quán)房的規(guī)模已經(jīng)占去四成�！敝袊康禺a(chǎn)協(xié)會副會長陳國強如實分析。
在陳國強看來，小產(chǎn)權(quán)房最大的吸引點就是價格優(yōu)勢，“相對國有土地上的商品房，小產(chǎn)權(quán)房價格更低，一般只有商品房價格的三分之一，有的甚至低于經(jīng)適房的價格。”而在房價趨高不下的情況下，相比單價上萬的商品房，這些小產(chǎn)權(quán)房一定程度上成為購房者首選。
從現(xiàn)有數(shù)據(jù)分析來看，小產(chǎn)權(quán)房主要集中在大中城市城鄉(xiāng)接合部、城中村、旅游景區(qū)和休閑度假區(qū)等郊區(qū)，種類繁多，情況復(fù)雜�！耙驗闆]有土地出讓金、契稅和各種稅費，小產(chǎn)權(quán)房在購買的時候既方便又便宜”，而且這種“方便”還包括不受對購買人群條件的限制。
但在高房價的趨勢下，購買人群住房郊區(qū)化的現(xiàn)象明顯增加，中心城區(qū)也開始關(guān)注小產(chǎn)權(quán)房。中國指數(shù)研究院院長莫天全在接受《中國經(jīng)營報》記者采訪時認為，小產(chǎn)權(quán)房是經(jīng)濟發(fā)展過程的產(chǎn)物，雖目前存量很大，但并沒有涉及不安定的因素，當前關(guān)鍵的問題是要引導小產(chǎn)權(quán)房向合理合法的角度發(fā)展。
國土部在召開的一次新聞發(fā)布會上也表示，2012年將開始試點治理小產(chǎn)權(quán)房，為下一步大規(guī)模的清理做準備，同時在調(diào)查研究、清理試點和執(zhí)法監(jiān)察、嚴格防范、不讓小產(chǎn)權(quán)房繼續(xù)蔓延等方面同步推進。
莫天全強調(diào)，盡管政策上態(tài)度已經(jīng)很明朗，但是目前建設(shè)在集體土地上的“小產(chǎn)權(quán)房”仍然沒有得到國家認可的房產(chǎn)證，這樣上市交易很難受到法律的保護。
協(xié)議模式
事實上，許多小產(chǎn)權(quán)房是村集體之間通過整合集體所有的建設(shè)用地和宅基地，然后再在整合之后的集體土地上建設(shè)的。“管理模式上大多是采取協(xié)議模式，即開發(fā)商通過和鎮(zhèn)政府或者村政府進行利益協(xié)調(diào)，雙方達成合作默契，以類似開發(fā)商的背景進行開發(fā)，和公開的土地招拍掛方式相比，這類土地省去了很多環(huán)節(jié)，主要由當?shù)劓?zhèn)政府或鄉(xiāng)政府和開發(fā)商自行商議。”陳國強告訴記者。
一般來說，開發(fā)商主要集中在一些中小型公司，因為沒有土地出讓金和各種稅費等條件的限制，這些小產(chǎn)權(quán)房在后期市政配套方面遠沒有商品房做得完善。然而，即便如此，小產(chǎn)權(quán)房還是突破了購買人群的限制，“規(guī)定只有在該區(qū)域具有宅基地資格的農(nóng)民才能購買，但是現(xiàn)在市場上很多中心城區(qū)的人也開始購買。有些還買了好幾套，甚至有為將來養(yǎng)老準備的，這也為小產(chǎn)權(quán)房的存在提供了一定的市場�！睒I(yè)內(nèi)人士告訴記者。
但這種龐大的市場需求，以及協(xié)議開發(fā)管理的模式也為未來埋下了隱患。
記者了解到，小產(chǎn)權(quán)房的流通轉(zhuǎn)讓目前存在很多的限制，因為小產(chǎn)權(quán)房只具備了普通商品房的使用性質(zhì)，并不具法律性質(zhì)，所以，法律法規(guī)對商品房的相關(guān)規(guī)定和制度對小產(chǎn)權(quán)房是無效的，法院也不能適用商品房買賣的法律規(guī)定及司法解釋處理涉及小產(chǎn)權(quán)房的案件，購房人的權(quán)益很難得到維護。而這種隱患的存在直接影響關(guān)系著小產(chǎn)權(quán)房的清理。
對此，陳寶存坦言，雖然國土部門已經(jīng)發(fā)文清理，目前來看，清理的方式應(yīng)該多樣化，對已經(jīng)成型的，大規(guī)模高端住宅來說，拆除的可能性很小。否則大規(guī)模拆除帶來的村民安置將影響社會穩(wěn)定，“除非嚴重影響國家和城市的統(tǒng)一規(guī)劃，對于那些合理合規(guī)建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房，在補辦相關(guān)手續(xù)、補交相關(guān)費用之后應(yīng)當給予相應(yīng)的正式產(chǎn)權(quán)”。
“小產(chǎn)權(quán)房影響政府收入，擾亂市場秩序，目前清理只是為了保證增量不要上升。如果不能實現(xiàn)稅收和土地出讓金的合法化，就意味著土地收購儲備方法的失敗，對政府而言，補交土地出讓金使其合法化只是一種途徑。”易居房地產(chǎn)研究院企業(yè)研究中心經(jīng)理周建成說，就像沒有準生證生孩子一樣，交了罰款仍然能上戶口。
但周建成并不贊同把小產(chǎn)權(quán)房引向保障房，周建成認為，小產(chǎn)權(quán)房的建房標準和配套標準都沒有達到保障房的要求，后期可能存在很多質(zhì)量問題。當前應(yīng)防止個別地區(qū)因為保障房項目沒有完成任務(wù)，而用小產(chǎn)權(quán)房充數(shù)的行為。
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飽受爭議的小產(chǎn)權(quán)房試點清理或?qū)⑾崎_大幕。
國土部日前召開發(fā)布會稱，今年將選擇“小產(chǎn)權(quán)房”問題相對突出的城市，開展試點清理，根據(jù)國土部初步的清理思路，將采取分類、分步驟推進。其中，侵占耕地等違法違規(guī)、尚未銷售以及新建、續(xù)建的小產(chǎn)權(quán)房，有望列入清理范圍。
在全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會理事陳寶存看來，此舉并不能解決市場上小產(chǎn)權(quán)房的種種弊端，讓其補交土地出讓金，逐漸向保障房靠攏或許將是其身份“合法化”的一條出路。然而，對于建筑標準和保障房完全不同的小產(chǎn)權(quán)房建筑模式，其“轉(zhuǎn)正”之路又絕非補交出讓金那么簡單。
價格優(yōu)勢
國土部門不完全的統(tǒng)計，截至2007年上半年，全國小產(chǎn)權(quán)房面積已經(jīng)達到66億平方米，近年來小產(chǎn)權(quán)房存量逐年增加。
“盡管沒有統(tǒng)一的數(shù)據(jù)，目前北京地區(qū)的小產(chǎn)權(quán)房面積已經(jīng)占所有住房面積的20%，而且從全國來看，北京和其他城市的小產(chǎn)權(quán)房并無很大的區(qū)別，粗略預(yù)算，目前小產(chǎn)權(quán)房的規(guī)模已經(jīng)占去四成�！敝袊康禺a(chǎn)協(xié)會副會長陳國強如實分析。
在陳國強看來，小產(chǎn)權(quán)房最大的吸引點就是價格優(yōu)勢，“相對國有土地上的商品房，小產(chǎn)權(quán)房價格更低，一般只有商品房價格的三分之一，有的甚至低于經(jīng)適房的價格。”而在房價趨高不下的情況下，相比單價上萬的商品房，這些小產(chǎn)權(quán)房一定程度上成為購房者首選。
從現(xiàn)有數(shù)據(jù)分析來看，小產(chǎn)權(quán)房主要集中在大中城市城鄉(xiāng)接合部、城中村、旅游景區(qū)和休閑度假區(qū)等郊區(qū)，種類繁多，情況復(fù)雜�！耙驗闆]有土地出讓金、契稅和各種稅費，小產(chǎn)權(quán)房在購買的時候既方便又便宜”，而且這種“方便”還包括不受對購買人群條件的限制。
但在高房價的趨勢下，購買人群住房郊區(qū)化的現(xiàn)象明顯增加，中心城區(qū)也開始關(guān)注小產(chǎn)權(quán)房。中國指數(shù)研究院院長莫天全在接受《中國經(jīng)營報》記者采訪時認為，小產(chǎn)權(quán)房是經(jīng)濟發(fā)展過程的產(chǎn)物，雖目前存量很大，但并沒有涉及不安定的因素，當前關(guān)鍵的問題是要引導小產(chǎn)權(quán)房向合理合法的角度發(fā)展。
國土部在召開的一次新聞發(fā)布會上也表示，2012年將開始試點治理小產(chǎn)權(quán)房，為下一步大規(guī)模的清理做準備，同時在調(diào)查研究、清理試點和執(zhí)法監(jiān)察、嚴格防范、不讓小產(chǎn)權(quán)房繼續(xù)蔓延等方面同步推進。
莫天全強調(diào)，盡管政策上態(tài)度已經(jīng)很明朗，但是目前建設(shè)在集體土地上的“小產(chǎn)權(quán)房”仍然沒有得到國家認可的房產(chǎn)證，這樣上市交易很難受到法律的保護。
協(xié)議模式
事實上，許多小產(chǎn)權(quán)房是村集體之間通過整合集體所有的建設(shè)用地和宅基地，然后再在整合之后的集體土地上建設(shè)的�！肮芾砟Ｊ缴洗蠖嗍遣扇f(xié)議模式，即開發(fā)商通過和鎮(zhèn)政府或者村政府進行利益協(xié)調(diào)，雙方達成合作默契，以類似開發(fā)商的背景進行開發(fā)，和公開的土地招拍掛方式相比，這類土地省去了很多環(huán)節(jié)，主要由當?shù)劓?zhèn)政府或鄉(xiāng)政府和開發(fā)商自行商議。”陳國強告訴記者。
一般來說，開發(fā)商主要集中在一些中小型公司，因為沒有土地出讓金和各種稅費等條件的限制，這些小產(chǎn)權(quán)房在后期市政配套方面遠沒有商品房做得完善。然而，即便如此，小產(chǎn)權(quán)房還是突破了購買人群的限制，“規(guī)定只有在該區(qū)域具有宅基地資格的農(nóng)民才能購買，但是現(xiàn)在市場上很多中心城區(qū)的人也開始購買。有些還買了好幾套，甚至有為將來養(yǎng)老準備的，這也為小產(chǎn)權(quán)房的存在提供了一定的市場�！睒I(yè)內(nèi)人士告訴記者。
但這種龐大的市場需求，以及協(xié)議開發(fā)管理的模式也為未來埋下了隱患。
記者了解到，小產(chǎn)權(quán)房的流通轉(zhuǎn)讓目前存在很多的限制，因為小產(chǎn)權(quán)房只具備了普通商品房的使用性質(zhì)，并不具法律性質(zhì)，所以，法律法規(guī)對商品房的相關(guān)規(guī)定和制度對小產(chǎn)權(quán)房是無效的，法院也不能適用商品房買賣的法律規(guī)定及司法解釋處理涉及小產(chǎn)權(quán)房的案件，購房人的權(quán)益很難得到維護。而這種隱患的存在直接影響關(guān)系著小產(chǎn)權(quán)房的清理。
對此，陳寶存坦言，雖然國土部門已經(jīng)發(fā)文清理，目前來看，清理的方式應(yīng)該多樣化，對已經(jīng)成型的，大規(guī)模高端住宅來說，拆除的可能性很小。否則大規(guī)模拆除帶來的村民安置將影響社會穩(wěn)定，“除非嚴重影響國家和城市的統(tǒng)一規(guī)劃，對于那些合理合規(guī)建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房，在補辦相關(guān)手續(xù)、補交相關(guān)費用之后應(yīng)當給予相應(yīng)的正式產(chǎn)權(quán)”。
“小產(chǎn)權(quán)房影響政府收入，擾亂市場秩序，目前清理只是為了保證增量不要上升。如果不能實現(xiàn)稅收和土地出讓金的合法化，就意味著土地收購儲備方法的失敗，對政府而言，補交土地出讓金使其合法化只是一種途徑�！币拙臃康禺a(chǎn)研究院企業(yè)研究中心經(jīng)理周建成說，就像沒有準生證生孩子一樣，交了罰款仍然能上戶口。
但周建成并不贊同把小產(chǎn)權(quán)房引向保障房，周建成認為，小產(chǎn)權(quán)房的建房標準和配套標準都沒有達到保障房的要求，后期可能存在很多質(zhì)量問題。當前應(yīng)防止個別地區(qū)因為保障房項目沒有完成任務(wù)，而用小產(chǎn)權(quán)房充數(shù)的行為。
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